【家建替】節約できる費用の中で一番効果が高いのは解体費

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chantaです。今回は、建物の建て替えに伴い家を解体する、または老朽化した家などを解体する予定がある方に、是非読んでいただきたい内容となっております。

My house

突然ですが、家の建て替え工事をする事になったとしましょう。予算をオーバーするため費用を削減したい・しなければいけないとなったとします。あなたならどんな費用を削減するでしょうか?

  • 家の設備に関するグレードを下げる
  • 欲しかったインテリアを諦める
  • お庭の工事を簡素にする

予算から大きくかけ離れている場合は、上記のような妥協が必要でしょう。しかし、50万円~100万円程度の削減であれば、妥協をせずに費用を削減できるかもしれません。答えは「建物解体工事」を解体工事業者へ直接発注すること。建築業界では、「分離発注」とか「施主手配」とか呼ばれています。この記事を読んで、費用削減・スムーズな工事を行うための参考にしてみてくださいね。

キャリア

まずはこの記事の根拠を示すために、私自身の背景について簡単に述べさせていただきます。

  • 長年にわたり建築・不動産関連の仕事に従事
  • 保有資格は宅建・FP2級など
  • 現在は他業種

以上の事から、建て替えをするお客様方と、かなり多く接してきました。私は営業職でしたから、もちろん予算も含めて把握しています。不動産に関する資格である宅地建物取引士、お金に関する資格であるファイナンシャルプランナー2級の資格を保有していますから、専門的なアドバイスもできます。そして最後に一番重要なことが、現在は建築・不動産業界を離れていること。いわゆる第三者の目線でアドバイスができます。同業界で働いていては、自分の周りを良く言ってしまったり、ライバル会社に不利になるよう仕向けてしまったり、偏った意見になってしまいますからね。第三者の目線、すなわち建築主さん目線でアドバイスしていきます

過去の実例を紹介

建て替えをする多くのお客様と接してきたと言いました。その中で、古い家の解体をハウスメーカーに依頼した場合と、お客様が建物解体業者へ直接依頼する場合の見積書を何度も見てきました。その経験の中で、建物解体業者が出した見積もりが、ハウスメーカーの出した見積もりを上回ることは100%ありませんでした。絶対的に建物解体業者へ直接発注したほうがお値打ち。もちろん同じ条件で、同時にどちらの見積もりも取った時の比較です。そして、大手ハウスメーカーになればなるほど、金額に差が出る(費用が高くなる)ような傾向にありました。

次に、実際にあった分かりやすい失敗例と成功例を見てみましょう。すごく偶然が重なったのでよく覚えてます。もちろん、お客様目線での失敗・成功ですよ。

失敗例

分かりやすくするために、登場人物を書きますね。

  • 愛知県某市にお住いの施工主Aさん
  • 中堅ハウスメーカーBの営業B´さん
  • ハウスメーカーBの指定解体工事業者C
  • Aさんが直接見積もりを取った解体工事業者D

施工主Aさんは、家の建て替えをハウスメーカーBにお願いすることになりました。担当営業のB´さんに、現在住んでいる家の解体見積もりを依頼します。ちなみに木造で約40坪の家だったと記憶しています。B´さんから出てきた見積もりは約160万円。実際に工事を行うのは、ハウスメーカーBの指定解体工事業者であるCが施行するとのこと。Aさんには解体工事費用の相場が分からないため、試しにインターネットで検索した解体工事業者Dへ見積もりを依頼。Dから出た見積もりは、およそ100万円。60万円もの差があることに驚かれたそうです。

当時わたしは、別件でAさんにお世話になっていました。Aさんを訪ねると、ちょうど2社から解体費用見積もりが出そろったタイミングだったのです。Aさんが私に相談しました。

Aさん「2社で60万円もの開きがあるけれど、どう思いますか?どうしましょう?」

偶然だったのですが、営業のB´さんとインターネットで検索された業者Dの2者とも知っている方々でした。解体工事業者Dさんは、私も何度か仕事を発注しています。しっかりした工事を行ってくれる業者さんです。ですが、このシチュエーションの場合はB´さんの不利になるような情報を与えないのが暗黙のルール。(この辺が同業界にいると偏った意見になる)

わたし「一度B´さんにご相談された方が良いと思いますよ」

などと無難な返答をしてしまいました。ここからは、後日Aさんに聞いた話。AさんがB´さんに解体工事について相談すると、

B´さん「指定工事業者以外に工事を直接依頼されますと、何かトラブルがあった時に責任が持てませんのでお勧めできません」

と言われたそう。B´さんに従い解体工事も含めてハウスメーカーBと契約します。解体工事着工日になり、Aさんはビックリしました。なぜか工事をするために現れたのは、Aさんが直接見積もりを依頼して、今回は断った解体工事業者Dだったのです。訳が分からなくなったAさんがB´さんに理由を聞くと、

B´さん「うちの指定工事業者Cの予定が合わなかったため、Cの協力業者さんに施行してもらうことになりました」

建築業界では、元請→下請→孫請→曾孫請・・・・なんてこともよくあります。ちなみに解体業者Dさんは、すごく丁寧な工事をしてくれたようです。Aさんは結果的に、断った業者に工事を施工してもらい、直接頼めば100万円ほどだった費用を、ハウスメーカーBに160万円お支払いされました。その差60万円。このケースは結構な偶然が重なりましたが、全く同じ業者が全く同じ工事をして、Aさんは、60万円も余分に支払ってしまいました。

この失敗例には、私の失敗アドバイスも含まれていました。あの時しがらみさえなければ・・・

成功例

続いては成功例。分かりやすくするために、登場人物を書きます。

  • 岐阜県某市にお住いの施工主Eさん(私が世話になっている知人)
  • 大手ハウスメーカーFの営業F´さん(私と仲の良い知人)
  • 私がよくお願いする解体工事業者Gさん

Eさんには色々な面でお世話になっています。家を建て替えるということで、私に相談してくれました。大手のハウスメーカーが希望とのことだったので、私が仲良くしている大手ハウスメーカーFの営業F´さんを紹介させていただきました。すると、F´さんの提案を気に入ってくださり、トントン拍子で契約する方向に。Eさんが、F´さんと打合せしている場に私を呼んでくださいました。

Eさん「今回は良い人紹介してくれてありがとね。良いのが建ちそうだわ」

F´さん「chantaさんがいるのでいい機会ですね、現在のお宅の解体はどうされますか?うちで見積もると割高になると思います」

Eさん「そうなんか?chanta良い解体業者おらんか?」

わたし「はい。私が信頼している解体業者Gさんがいますので、ご紹介しますね」

Eさんのお宅は100坪ほどあるお屋敷で、庭も広くて立派なつくりですから、解体費用も結構なお値段になると思います。

F´さん「せっかく良い機会なので、うちの会社で見積もりを取った場合と差額を見てみましょうか?私もお客さんに解体費が高いって言われるので、実際どれくらい開くものか気になってるんですよ」

ということで、私が紹介した解体業者Gさんの見積もりと、大手ハウスメーカーから出る見積もりを比較してみました。

ハウスメーカーFから出た見積もりは約450万円。一方でGさんから出た見積もりは約250万円。その差は200万円。正直私もビックリ。

当然Eさんは解体業者Gに工事を依頼し、無事に工事を終えました。解体工事を直接発注して200万円も節約できた成功例です。

解体業者の選び方は?

家の解体工事を、ハウスメーカーではなく建物解体業者へ直接発注することで、建替え費用を削減できることは分かっていただけたと思います。しかし、解体業者ってどこにあるの?っていう方がほとんどではないでしょうか。インターネットで検索すれば何社も出てきますが、今度は多すぎて何処に聞けばいいのか・・・

そこで、インターネットで建物解体業者を選ぶ上での基準を述べます。まずは最低限、

  1. 建設業の許可または解体業者登録があるか?
  2. 産業廃棄物収集運搬の許可があるか?

この2点だけは間違いなく確認してください。そもそもこれらの許可が無いと、解体工事を受注することができません。

1.建設業の許可を持っている場合は特に注意する必要はありません。もし建設業の許可が無くても、各都道府県で解体業者登録してあれば解体工事を受注できます。この解体業者登録で注意が必要なことが2点

①工事を行う都道府県の登録が必要であるということ。たとえば愛知県でのみ登録している業者が、岐阜県で工事を行うことはできません。

②工事代金が500万円を超える工事は受注することができません。

2.産業廃棄物を運ぶ許可が必要です。各都道府県ごとに、または政令指定都市では別に許可が必要なところもあります。

最低限これらを踏まえたうえで、業者を選ぶポイントは3つ

1.事業活動を10年以上継続していること

会社設立から10年未満の会社よりは、10年以上続いている会社の方がよいでしょう。その間に様々な経験をしているので、何事に対しても柔軟な対応をしてもらえる事が多いです。

2.会社のブログやFacebookなどをチェック

ブログや、FacebookなどのSNSで情報発信している会社は信頼できます。自分たちの情報を開示する、オープンな姿勢の会社だと言えます。

3.電話やメールでの対応

会社に問い合わせをした時の、電話やメールでの対応は非常に重要です。少しでも雑な対応があれば、その姿勢は必ず工事にも現れます。問い合わせの時に、少し多いかな?と思うくらいの質問をしてみましょう。より相手の対応が見えてくるはずです。

まとめ

最近は住宅ローン金利が安いこともあり、家の建て替えを検討する絶好の機会だと思います。そこから更にこの記事を参考にして、解体工事を直接発注すれば、大幅に予算を削減できるでしょう。最後に、見積もりは2社以上取りましょう。選択肢を広げることは、必ずプラスになりますからね。

長文、最後まで読んでいただきありがとうございました。あなたの理想の住まいが実現することを、ささやかながら願っています。

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ちゃんた

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